نوع مقاله : مقاله علمی پژوهشی
نویسندگان
1 دانش آموخته دکتری دانشگاه تربیت مدرس
2 دانشجوی کارشناسی ارشد دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران غرب تهران
چکیده
کلیدواژهها
عنوان مقاله [English]
نویسندگان [English]
Due to their specific characteristics, lease agreements for commercial and non-commercial premises have been considered by the legislature, and accordingly, several laws have been enacted after the Civil Code. However, in none of these laws has the legislature explicitly mentioned their loss or destruction. Unlike movable property, which is completely destroyed by its destruction and as a result, its benefits are lost. In rental places, first, only the land is lost and the area remains the same. Unlike movable property, which is completely destroyed by its destruction and as a result, its benefits are lost. In rental places, first, only the land is lost and the superstructure remains the same. Thus, the provisions of the Civil Code regarding the destruction of the leasehold cannot be a suitable answer for commercial premises.
کلیدواژهها [English]
مقدمه
اجاره اماکن تجاری، از اهمیت زیادی برخوردار است به همین جهت قانونگذار پس از تدوین قانون مدنی مقررات خاصی راجع به اماکن فوق از جمله حق کسب یا پیشه یا تجارت یا سرقفلی قائل شده است. در اثنای عقد اجاره ممکن است عین مستاجره بر اثر حدوث قوة قاهره و حوادث غیر مترقبه مانند سیل و زلزله زاید یا توسط موجر یا مستاجر یا شخص ثالث تلف شود.
بر خلاف اموال منقول، در تلف اماکن تجاری عرصه ملک معمولاً باقی میماند وآنچه مورد تلف قرار میگیرد اعیان ملک است. با تلف اعیان مسائل چندی طرح میشود. اول اینکه آیا در تمامی مواردی که اعیان تلف میشود، یک وضعیت بر عقد مترتب میشود یا حسب مورد متفاوت است، زیرا تلف ممکن است بر اثر حدوث قوه قاهره و حوادث غیر مترقبه مانند سیل و زلزله باشد یا توسط طرفین عقد یا شخص ثالث. دوم اینکه در اماکن تجاری که دارای سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت است، آیا تلف اعیان ملک موجب از بین رفتن آن حقوق میشود یا تلف اعیان تاثیری در حقوق فوق ندارد؟ در نهایت اینکه آیا مستاجر میتواند الزام موجر را به ساخت و بازسازی عین مستاجره درخواست کند. لذا مطالب در چهار فصل مورد بررسی قرار میگیرد. فصل اول به وضعیت عقد در صورت تلف آن میپردازیم. فصل دوم، به اثر تلف مورد اجاره بر حق کسب یا پیشه یا تجارت و فصل سوم به اثر آن بر سرقفلی اختصاص داده میشود و در نهایت در فصل چهار به الزام موجر به ساخت و بازسازی میپردازیم.
فصل اول: وضعیت عقد اجاره در صورت تلف مکان مورد اجاره
پس از انعقاد عقد اجاره و استقرار مستاجر در مورد اجاره ممکن است مورد اجاره تلف شود. عین مستاجره ممکن است اموال منقول یا غیر منقول باشد و علت تلف نیز میتواند در اثر قوة قاهره، عامل طبیعی و یا عامل انسانی باشد. ماده 496 قانون مدنی به تلف عین مستاجره بهنحو اطلاق پرداخته است. ماده 483 قانون مذکور به تلف عین مستاجره به واسطة حادثه اشاره کرده است و به قوة قاهره یا عوامل انسانی اشاره نکرده است. در قوانین مربوط به اماکن که پس از قانون مدنی به تصویب رسیده قانونگذار مقرره خاصی راجع به تلف مورد اجاره و وضعیت عقد پیشبینی نکرده است. فقط در بند 5 ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356[1] و بند 3 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362[2] به موردی اشاره کرده که مورد اجاره در معرض خرابی باشد. بدینجهت لازم است در این خصوص به مقررات عام قانون مدنی یا منابع معتبر فقهی رجوع شود.
حادثه ممکن است در اثر وقایعی مثل وقوع انفجار یا حریق حاصل شود. از آنجا که در تلف اماکن تجاری، معمولاً اعیان آن تلف میشود و عرصه به قوت خود باقی است، این تردید ایجاد شده است که آیا تلف اماکن تجاری مشمول مواد فوق میشود یا خیر. همین امر موجب اختلاف نظر بین فقها و حقوقدانان در خصوص وضعیت عقد اجاره در صورت تلف اماکن شده است.
درخصوص اماکن مانند خانه و غیره که دارای اعیانی است بهطورکلی دو نظریة مهم توسط فقها و حقوقدانان ابراز شده که عبارتند از انحلالعقد و بقای عقد. فقهایی که نظر بهبقای عقد دارند تفاوتی بین اینکه تلف در اثر عواملانسانی یا قوه قاهره باشد، ندارند، هرچند از حیث آثار نظرات آنان متفاوت است.
در این فصل، ابتدا به قلمرو مواد 483 و 496 قانون مدنی میپردازیم و سپس وضعیت عقد اجاره در صورت تلف مکان تجاری در اثر قوة قاهره یا عوامل انسانی را مورد بررسی و تجزیه و تحلیل قرار میدهیم. آنچه از لسان فقها میتوان استنباط کرد آن است که منظور از تلف، موردی است که شئ در اثر قوة قاهره یا عوامل طبیعی از بین برود، نه اینکه شخص معینی مانند موجر یا مستاجر یا ثالث آن را از بین ببرد که از آن به عنوان اتلاف یاد میشود.
بخش اول: قلمرو مواد 483 و 496 قانون مدنی
مواد 483 و 496 قانون مدنی از دو جهت دارای ابهام است. یکی اینکه حکم مقرر در مواد فوق ناظر به اموال منقول است یا شامل اموال غیر منقول نیز میشود و دیگر اینکه تلف یا حادثه ناظر به عامل طبیعی یا قوه قاهره است یا شامل تلف توسط موجر، مستاجر یا شخص ثالث هم میشود.
گفتار اول: قلمرو مواد 483 و 496 قانون مدنی از حیث نوع عین مستاجره
در ارتباط با تلف مکان مورد اجاره ممکن است گفته شود با از بین رفتن اعیان نمیتوان گفت تلف محقق شده زیرا مورد اجاره فقط اعیان نیست و با بازسازی ملک امکان بهرهبرداری کماکان وجود دارد و صرف از بین رفتن اعیان، تلف کل مورد اجاره تلقی نمیشود و نهایتاً قسمتی از مورد اجاره تلف شده است. در مقابل، ممکن است استدلال شود با از بین رفتن اعیان، تلف مصداق پیدا میکند.
در این خصوص فقها دو نظریه ابراز کردهاند. بر اساس نظریه اول در اجاره مثلاً بین فوت عبد و انهدام خانه تفاوت قائل هستند، زیرا با فوت عبد دیگر استفاده از او به هیچ وجه ممکن نیست ولی در مورد خانه قسمتی از عین باقی است و مستاجر میتواند از عرصه استفاده کند.[3] در نتیجه، عقد اجاره با انهدام مسکن باطل نمیشود، زیرا در این حالت استفاده از آن متعذر نمیشود و میتوان از عرصه استفاده کرد.[4]
قضات دادگاههای حقوقی 2 سابق[5] و اداره کل حقوقی قوه قضاییه[6] نیز معتقد به تفکیک بین عرصه و اعیان بوده و اجاره را باطل یا منفسخ نمیدانند.
در نظریه دوم، صاحب مفتاحالکرامه و مبسوط قائل بهچنین تفکیکی نیستند.[7] بعضی از حقوقدانان نیز بدون تفکیک بین عرصهواعیان، خراب شدن خانه در اثر زلزله را از مصادیق تلف عین مستاجره میدانند.[8]
به نظر میرسد بین اجارة اموال منقول و غیر منقول، از جمله اماکن تجاری تفاوت وجود دارد و در خصوص اماکن صرف از بین رفتن اعیان ملک مشمول عنوان تلف عین مستاجره نیست، زیرا همانطورکه بعضی از فقها بیان داشتهاند، قسمتی از عین مستاجره باقی است و در نتیجه از شمول حکم مقرر در مواد 483 و 496 قانون مدنی خارج است.
گفتار دوم: قلمرو مواد 483 و 496 قانون مدنی از حیث علت تلف
از طرف دیگر، تلف ممکن است در اثر قوة قاهره یا عوامل انسانی باشد. با توجه به اطلاق لفظ تلف در ماده 496 ممکن است گفته شود شامل هر دو حالت میشود. برعکس، ممکن است گفته شود تلف مقرر در ماده مزبور، ناظر به مواردی است که عین مستاجره در اثر قوة قاهره یا حوادث طبیعی مانند سیل و زلزله از بین برود و شامل مواردی که عین مستاجره توسط عامل انسانی تلف شود، نمیشود،[9] زیرا بر اساس مواد 328 و 331 قانون مدنی اگر کسی مورد اجاره را تلف کند و یا باعث تلف آن شود، در مقابل مستاجر ضامن است و باید اجرت المثل منفعت را به مستاجر بپردازد و تفاوتی ندارد تلف کننده موجر باشد یا شخص ثالث.[10] ماده 483 قانون مذکور نیز از لفظ حادثه استفاده کرده که ظاهراً ناظر به قوة قاهره است و شامل تلف توسط عامل انسانی نمیشود.
اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه شماره 6564/7 مورخ 25/9/72 معتقد است مراد از تلف مذکور در مادتین 483 و 496 قانون مدنی تلف شدن عین مستاجره بر اثر حدوث یکی از عوامل طبیعی مانند سیل و زلزله است و شامل اتلاف به وسیلة انسان ولو دشمن نمیشود. بنابراین، اجارة مغازهای که در سال 1360 بر اثر جنگ تحمیلی به طور کلی از بین رفته، منفسخ و باطل نمیشود.[11] در مورد مشابه دیگری، مغازهای که دارای حق کسب بوده با شروع جنگ تحمیلی به طور کلی از بین رفته و با خاتمه جنگ، مالک آن را تجدید بنا کرده است. اداره کل حقوقی قوه قضاییه معتقد است اجاره مغازه با اتلاف بهوسیله انسان ولو دشمن منفسخ و باطل نمیشود زیرا مراد از تلف مذکور در مادتین 483 و 496 قانون مدنی، تلف شدن عین مستاجره بر اثر حدوث یکی از عوامل طبیعی مانند سیل و زلزله است.[12]
در مواردی مورد اجاره از بین رفته ولی نمیتوان آن را منتسب به شخص خاصی کرد، مانند تخریب ملک در اثر جنگ و یا آتش سوزی، در حکم تلف است.[13] البته در اینکه خسارت ناشی از جنگ در زمره قوة قاهره است یا حادثه ناگهانی اختلاف نظر وجود دارد.[14]
بهنظر میرسد مواد فوق ناظر به مواردی است که تلف در اثر قوة قاهره یا حداقل مواردی است که عامل تلف مشخص نیست، مثل حریق و غیره. در موردی که تلف در اثر فعل مستاجر، موجر و یا شخص ثالث انجام شود، قانونگذار در خصوص وضعیت عقد ساکت است.
بخش دوم: انحلال عقد
تعابیر فقها و حقوقدانانی که معتقد به انحلال عقد اجاره هستند، متفاوت است. تعابیر آنان عمدتاً بطلان مدت باقیمانده یا انفساخ عقد است که از حیث آثار تفاوتی بین آنها وجود ندارد.
بعضی از فقها معتقدند چنانچه تلف بعد از قبض و بعد از استیفای منفعت و قبل از انقضای مدت اجاره باشد، اجاره نسبت به مدت باقیمانده باطل میشود. در این حالت، چنانچه مستاجر کل اجاره بها را پرداخت کرده باشد میتواند به موجر رجوع کند. مثلاً اگر ثلث مدت باقیمانده باشد میتواند ثلث اجاره بها را پس بگیرد و قس علیهذا و همین طور است که اگر تلف به آفت سماوی باشد.[15]
بعضی نیز بدون تفکیک بین آفت سماوی و غیره معتقدند در صورتی که مسکن در اثنای مدت اجاره تلف شود، بهنحویکه عین مستاجره به طور کلی از قابلیت انتفاع خارج شود، موجب بطلان اجاره میشود[16] و در صورتی که امکان اعادة عین مستاجره به حالت اول باشد بهنحویکه ضرر معتنابهی متوجة مستاجر نشود خیار مستاجر استصحاب میشود، برخلاف بعضی از متاخرین که حکم به لزوم عقد میکنند و خیاری برای مستاجر قائل نیستند.[17]
در موردی که موجر نسبت به تلف مورد اجاره اقدام میکند، نظریات ابراز شده از جانب فقها تقریباً مشابه نظریاتی است که در تلف به علت عوامل طبیعی ابراز شد، یعنی بطلان عقد نسبت به مدت باقیمانده[18] و بقای اجاره، با این تفاوت که در حالت اخیر حق فسخ به جهت اصاله اللزوم برای مستاجر قائل نیستند و موجر که مسبب یا مباشر تلف است موظف است اجرت المثل منافع تفویت شده را پرداخت کند.[19] البته بعضی معتقدند در این حالت اجاره نسبت به تمام مدت باطل است و آن مقداری که مستاجر استیفا کرده است باید اجرت المثل بپردازد.[20]
صاحب جواهر معتقد است در صورت انهدام مسکن چنانچه اصل انتفاع از عین مستاجر منتفی شود و امکان اعاده آن به حالت اول نباشد، اجاره منفسخ میشود، زیرا امکان بهرهبرداری برای مستاجر متعذر است. در این حالت مستاجر میتواند به نسبتی که منفعت فوت شده، اجرتالمسمی را در صورت پرداخت، دریافت دارد. درصورتیکه اصل انتفاع منتفی نباشد و امکان استفاده از آن باشد، مستاجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت؛ مگر اینکه موجر به فوریت آن را آمادة بهرهبرداری کند بهنحویکه مستاجر بتواند از آن استفاده کند. در این صورت، چون ضرری برای مستاجر تصور نمیشود حق فسخ وجود ندارد و اصل بر لزوم عقد است.[21] البته، در نهایت ایشان در لزوم عقد تردید کردهاند و معتقدند وقتی با انهدام مورد اجاره خیار ثابت شد، مقتضای استصحاب، بقای خیار است.[22] بعضی از فقها امکان یا عدم امکان بهرهبرداری را ملاک در ابقا یا انحلال عقد میدانند. آنها بر این اعتقاد هستند که چنانچه فی الجمله امکان بهرهبرداری از آن باشد، مستاجر میتواند عقد را فسخ یا ابقا کند. در صورتیکه فسخ کند حکم اجاره بها همان است که در مورد تلف کلی گفته شد.[23]
بعضی از حقوقدانان معتقدند تلف عین مستاجره بر اساس ماده 229 قانون مدنی موجب معاف شدن از اجرای تعهد و انحلال عقد است. بنابراین، مستاجر حق ندارد اجاره بها را به علت تلف پس بگیرد. زیرا موجر تقصیری نکرده و علت تلف خارج از حیطه اقتدار او بوده است. صاحب جواهر نیز با استدلال دیگر معتقد است عقد اجاره تملیکی است و چون تلف منافع به تبع تلف عین در مالکیت مستاجر صورت گرفته است، او حقی بر اجاره بها ندارد.[24]
اداره حقوقی در نظریه شماره 544/92/7 مورخ 26/3/92 بدون اشاره صریح به وضعیت عقد اجاره در صورت تلف محل مورد اجاره اعلام داشته: "در فرضی که انباری مورد اجاره مشمول قانون موجر و مستاجر سال 56 به علت برف سنگین کلاً تخریب و تلف گردیده و از بین رفته باشد چون مقصود و موضوع عقد اجاره فی ما بین، همانا استفاده از محل به عنوان تجارت و کسب و پیشه بوده است و عملاً استفاده از محل برای کسب و پیشهمنتفی و به تبع انتفای مقصود و موضوع عقد اجاره، عملاً اجاره هم منتفی شده است و در نتیجه امکان تصرف مجدد مستاجر در ملک جز از بابتراضی مجدد وجود ندارد..."
ظاهراً نظر اداره مذکور آن است که چنانچه عین مستاجره در اثر برف سنگین تخریب شود، اجاره مشمول ماده 496 بوده و منحل میشود.
در یک مورد دیگر، مکان مورد اجاره که مشمول قانون 1356می باشد، در اثر انفجار گاز منهدم میشود، بهنحویکه عملاً امکان استفاده از محل برای کسب و تجارت منتفی است، اداره کل حقوقی قوه قضاییه معتقد است به تبع انتفای مقصود و موضوع عقد اجاره، عملاً اجاره هم منتفی میشود و در نتیجه امکان تصرف مجدد مستأجر در ملک (جزاز باب تراضی مجدد) وجود ندارد. در این نظریه هرچند اشارة صریح به وضعیت عقد نشده است اما به نظر میرسد معتقد به انفساخ عقد میباشند، زیرا انتفای عقد اجاره معنایی جز انحلال و انفساخ عقد ندارد.[25]
در پرونده شرکت پلنت کیدز علیه اوکلند کانسیل[26] محل مورد اجاره عمداً توسط اشخاصی که هرگز دستگیر نشدند، دچار حریق شد و از بین رفت. دادگاه استیناف نیوزلند معتقد است عقد اجاره در این حالت به علت غیر ممکن شدن هدف اجرای قرارداد[27] خود به خود منفسخ میشود.[28]
در حقوق فرانسه نیز به موجب ماده 1722قانون مدنی کشور مذکور چنانچه مورد اجاره (مکان) در اثر حادثه تلف شود، اجاره به حکم قانون منحل میشود.[29]
با ملاحظة مواد 483 و 496 مشاهده میشود قانونگذار در خصوص وضعیت عقد در صورت تلف عین مستاجره، در ماده 496 بدون تفکیک در خصوص علت تلف از عبارت "باطل میشود" استفاده کرده، ولی در ماده 483 با اشاره به علت تلف (به واسطه حادثه) از عبارت "منفسخ میشود" استفاده کرده است. اعتقاد بعضی آن است که دو ماده مذکور بیانگر حکم واحد هستند و فقط اختلاف در تعبیر وجود دارد.[30] از حیث آثار نیز در نظر فقها تفاوتی بین آنها مشاهده نمیشود.
همانطورکه ملاحظه شد، در نظریات ابراز شده ملاک در ابقا یا انحلال عقد، امکان یا عدم امکان بهرهبرداری از عین مستاجره عنوان شد، هر چند بعضی بدون در نظر گرفتن ملاک فوق، قائل به انحلال عقد هستند.
بخش سوم: بقای عقد
عدهای از فقها همانند سلار و محقق در خصوص خرابی و تلف خانه اعتقاد به بقای عقد دارند و عقد را منفسخ یا باطل نمیدانند، بلکه معتقدند مستاجر ولو بعد از استیفای منفعت میتواند عقد را فسخ، به نسبت اجاره بها را مسترد کند.[31] در این حالت، تفاوتی نمیکند مسکن کلاً قابل استفاده نباشد و یا امکان اعاده به حالت اول آن بدون فوت وقت معتد به باشد.[32] هرچند در نظریه دیگر قید شده که چنانچه امکان انتفاع از مسکن ولو کم باشد، مستاجر اختیار فسخ معامله را دارد و الا باطل میشود.[33]
حاج سید کاظم یزدی صاحب عروه الوثقی در این ارتباط میفرماید:
"درصورتیکه مسکن خراب شود به آفت اتفاقیه، بدون اینکه عمرش سرآید، مثل اینکه سیلی آن را خراب کند با اینکه کمال استحکام داشته باشد، ممکن است گفته شود که اجاره منفسخ نمیشود و ضرر بر مستاجر نیز وارد است، لکن مقتضای اطلاق کلمات علما انفساخ و ضرر آن بر موجر است."
آنچه از عبارت ایشان استفاده میشود آن است که عقد را خود به خود منحل نمیدانند. بعضی نیز معتقدند تلف در اثر حوادث طبیعی موجب قطع رابطه حقوقی بین طرفین نمیشود. بدین جهت در خصوص باطل شدن یا انفساخ عقد اجاره تردید کردهاند.[34]
قضات دادگاههای حقوقی2 سابق معتقد به تفکیک بین عرصه و اعیان در مورد مکان اجاره بوده اعتقادی به انفساخ یا باطل شدن عقد اجاره ندارند.[35] همچنین، قضات فوق معتقداند اگر مورد اجاره محل کسب بر اثر حریق یا اصابت موشک از میان برود و مالک حاضر به تجدید بنا نباشد و مستاجر برای حفظ حقوق خود راجع به ادامه ید استیجاری و نسبت به سرقفلی به ساختن آن با ترکیب و وضعیت جدید اقدام کند، تعدی تفریط صادق نمیباشد زیرا تنها نسبت به عین مستاجره سابق تعدی و تفریط صادق است در حالی که در ما نحن فیه مورد اجاره اولیه از میان رفته و چیزی باقی نیست تا نسبت به آن تعدی و تفریط شده باشد. لذا دعوی مالک بهخواسته تخلیه بهعلت تعدی و تفریط ثابت نبوده و محکوم به بطلان است.[36]
نظریة فوق حاکی از بقای عقد اجاره است، زیرا رابطة بین طرفین علیرغم اصابت موشک و تلف آن باقی است.
بعضی از دادگاهها نیز معتقد به بقای عقد اجاره در این حالت هستند. در یک پرونده موجر دادخواستی به خواستة تخلیه به علت تعدی و تفریط در موردی که سقف عین مستاجره در اثر انفجار بمب خراب شده و از طرف مستاجر تعمیر شده، مطرح کرده است. شعبه 19 دیوان عالی کشور در رای شماره 136 مورخ 3/3/72 معتقد است رای دادگاه بدوی مبنی بر تخلیه عین مستاجره صحیح است، زیرا نظریه کارشناس حاکی از ایجاد تغییر کلی در وضعیت عین مستاجره توسط مستاجر میباشد و تعمیر سقف مورد اجاره از سوی مستاجر به علت خرابی آن بر اثر انفجار بمب، نمیتواند قانوناً و شرعاً اقدامات مستاجر را در تغییر وضع عین مستاجره بدون اذن مالک توجیه کند و سکوت موجر در این باب مبین اذن مالک نسبت به اقدامات مستاجر تلقی نمیشود.[37]
در این رای هرچند شعبة مزبور در خصوص وضعیت عقد ساکت است، لکن به نظر میرسد عقیدة قضات دیوانعالی کشور آن است که اجاره در صورت تلف عین مستاجره در صورت انفجار باطل یا منفسخ نمیشود و اجاره به قوت خود باقی است، زیرا فرض آن است که در فاصله بین خرابی و بازسازی کماکان رابطه استیجاری بین طرفین پابرجا بوده است و معتقدند تعدی و تفریط مستاجر موجب قطع رابطه طرفین و تقاضای تخلیه شده است. در حقوق خارجی نیز بعضاً اعتقاد بر این است که اجارة اماکن در صورت تلف نیز باقی است. در پرونده شرکت جی پی 96 علیه شرکت اف ام کاستودینز[38] مورد اجاره یک ساختمان 5 طبقه تجاری است. مدت اجاره 6 سال از اکتبر 2006 است. مکان تجاری فوق بر اثر دو بار زلزله تخریب شد. دادگاه نیوزلند رای داد چون ساختمان در کمتر از یکسال قابل بازسازی و بهرهبرداری است، نمیتوان گفت قابلیت بهرهبرداری منتفی است و در این مورد عدم امکان اجرای قرارداد منتفی است.[39] از رای صادره چنین برداشت میشود که دادگاه فوق معتقد به بقای اجاره است.
در حقوق مصر بر اساس ماده 569 قانون مدنی، مصوب 1948 چنانچه عین مستاجره در اثر سببی که قابل انتساب به مستاجر نباشد، بطور جزئی از بین برود یا به حالتی در آید که قابلیت انتفاع در جهتی که اجاره شده، نداشته باشد، یا نقص شدیدی در انتفاع حاصل شود و مستاجر دخالتی در آن نداشته باشد، در صورتی که موجر، مورد اجاره را ظرف مدت معقول به وضع اولیه برنگرداند، مستاجر میتواند با توجه به موقعیت مورد اجاره، درخواست کاهش اجاره بها کرده یا خود عقد اجاره را فسخ کند، بیآنکه به حق او بر اینکه خودش تعهد موجر را مطابق احکام ماده قبل اجرا کند، خللی وارد شود.[40]
در صورتی که مورد اجاره توسط مستاجر، موجر یا شخص ثالث تلف شود، نیز اجاره به قوت خود باقی است اعم از اینکه عامل تلف موجر یا مستاجر یا شخص ثالث باشد. در صورتی که موجر مورد اجاره را تلف کند، حق فسخ به جهت اصاله اللزوم وجود ندارد و موجر که مسبب یا مباشر تلف است موظف است اجرت المثل منافع تفویت شده را پرداخت کند.[41] بنابراین، مستاجر میتواند اجرت المثل ایامی که منافع مورد اجاره تفویت شده را مطالبه کند. در صورتی که خرابی در نتیجة فعل مستاجر باشد، مستاجر باید اجاره بها را چنانچه نپرداخته، بپردازد[42] هرگاه شخص ثالث سبب تلف مورد اجاره شود، مستاجر میتواند بر طبق قواعد اتلاف و تسبیب به کسی که باعث ضرر او شده است رجوع کند و اجرت المثل بگیرد.[43]
گفتار سوم: جمعبندی نظرات
آنچه از جمیع نظریات فوق قابل استنباط است آن است که در خصوص تلف عین مستاجره در اماکن تجاری و غیر تجاری اختلاف نظر وجود دارد و نمیتوان بر خلاف اموال منقول به قاطعیت آن را مشمول مقررات مندرج در مواد 483 و 496 قانون مدنی دانست، زیرا بر خلاف تلف اموال منقول، در اماکن استیجاری با تلف اعیان نمیتوان گفت عین مستاجره به طور کلی تلف شده و قابلیت بهرهبرداری ندارد. زیرا اولاً صرف از بین رفتن اعیان با وجود عرصه مصداق تلف مورد اجاره نیست، ثانیاً آنچه از مواد 471 و 481 قانون مدنی استنباط میشود آن است که ملاک در باطل شدن اجاره عدم قابلیت انتفاع عین مستاجره به طور کلی است. بنابراین، جز در موارد نادر مانند حرکت زمین یا غوطه ور شدن در دریا که عرصه و اعیان از بین میرود، نمیتوان گفت به صرف تلف اعیان، عین مستاجره قابلیت انتفاع خود را از دست میدهد. دراین حالت، با وجود عرصه، عین مستاجره قابلیت استفاده خود را از دست نداده است و کماکان با بازسازی قابل استفاده است. بنابراین، تلف مقرر در مواد 483 و 496 ناظر به اموال منقول است که در این صورت عین مستاجره قابلیت بهرهبرداری و انتفاع خود را به طور کلی از دست داده و در نتیجه عقد اجاره نسبت به مدت باقیمانده باطل یا منفسخ میشود. در نهایت با توجه به اینکه عقد اجاره عقد موقت است و بازسازی آن ممکن است زمان بر باشد، چنانچه بازسازی و مرمت مورد اجاره طول بکشد و موجب تضرر مستاجر شود، مستاجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
فصل دوم: اثر تلف بر حق کسب یا پیشه یا تجارت
تلف عین مستاجره ممکن است در اثر قوه قاهره یا عوامل طبیعی و یا انسانی میباشد. عوامل انسانی ممکن است از طرف مستاجر یا موجر یا ثالث باشد. همچنین، تلف ممکن است در مدت اجاره که توسط طرفین مشخص شده رخ دهد و یا پس از آن. به نظر میرسد احکامی که از حیث وضعیت عقد اجاره در صورت تلف در خلال مدت اجاره بیان میشود قابل تسری به زمانی که پس از انقضای مدت اجاره، تلف رخ میدهد، جاری باشد، زیرا به حکم قانونگذار رابطة استیجاری در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 پس از انقضای مدت نیز برقرار است.
همانطورکه در فصل قبل بیان شد، در خصوص اینکه آیا عقد اجاره با تلف عین مستاجره باطل میشود یا خیر اختلاف نظر وجود دارد. حال باید به این مسئله پرداخته شود که چنانچه مستاجر دارای حق کسب یا پیشه است آیا با تلف عین مستاجره حق او نیز زائل میشود یا کماکان باقی است. پاسخ به این سوال بستگی به تحلیل ما از وضعیت عقد و علت تلف دارد.
بخش اول: تلف عین مستاجره در اثر عوامل طبیعی
چنانچه عین مستاجره در اثر عوامل طبیعی تلف شود این امر باید مورد ملاحظه قرار گیرد که آیا قرارداد اجاره به قوت خود باقی است یا منحل میشود. همانطورکه قبلاً بیان شد، در این خصوص بین فقها و حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد و منشأ این اختلاف تفکیک بین عرصه و اعیان است.
به نظر میرسد در اجارة اماکن، تلف عین مستاجره موجب انحلال عقد نمیشود و اجاره به قوت خود باقی است، زیرا اولاً همانگونه که گفته شد، تلف اماکن تجاری چه در اثر عوامل طبیعی یا انسانی باشد، از شمول مواد 483 و 496 قانون مدنی خارج است. ثانیاً با استفاده از ملاک ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 میتوان گفت اجاره منحل یا منفسخ نمیشود زیرا قانونگذار در ماده12 قانون مذکور[44] در صورتی که عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج سازد و رفععیب مقدور نباشد و یا مورد اجاره کلاً در معرض خرابی باشد و قابل تعمیر نباشد، برای مستاجر حق فسخ قائل شده است. این بدانمعنا است که اجاره منفسخ نمیشود و به قوت خود باقی است و مستاجر میتواند عقد را فسخ کند. نظر بعضی از فقها نیز موید ایننظر است. با توجه بهمراتب فوق، چنانچه اعیانی مورد اجاره در اثر عوامل طبیعی از قبیل سیلوزلزله از بین برود عقد پابرجا است و بهحق کسب یا پیشه یا تجارت خللی وارد نمیشود.
چنانچه بقای اجاره را نپذیریم و عقد مذکور را به حکم قانون منحل بدانیم، روابط طرفین از لحظه انحلال قطع میشود، لکن این سوال مطرح است که آیا مستاجر میتواند حق کسب یا پیشه خود را مطالبه کند؟
ادارة حقوقی در نظریه شماره 544/92/7 مورخ 26/3/92[45] اشاره صریحی به وضعیت عقد اجاره در صورت تلف محل نکرده است، لکن از ظاهر عبارت "موضوع عقد اجاره عملاً اجاره هم منتفی شده است" چنین برداشت میشود که عقد اجاره را منفسخ میداند.
با این حال، مستاجر را ذیحق در مطالبه حق کسب یا پیشه یا تجارت میداند، لکن آنچه از رای اصراری دیوانعالی کشور به شماره 19 مورخ 20/4/1374 استنباط میشود آن است که در این حالت مستاجر مستحق حق کسب یا پیشه نیست. در رای صادره میخوانیم: "صدور حکم به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت فقط در موارد مذکور در ذیل ماده 15 و تبصره ذیل ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356تجویز شده و حکم به پرداخت آن در غیر موارد منصوص فاقد توجیه قانونی است و در مانحن فیه به علت عدم پرداخت اجاره بها و اجرت المثل به صدور حکم تخلیه مبادرت شده است که با هیچ یک از موارد قانون فوقالاشعار انطباق ندارد."
به نظر میرسد رای اصراری دیوانعالی کشور با توجه به جملة دوم آن، ناظر به مواردی است که مستاجر تخلف کرده است و اشعاری به تلف عین مستاجر ندارد. لذا در صورت تلف اعیان ملک دلیلی وجود ندارد که انفساخ عقد موجب سقوط حق وی شود و حق مستاجر استصحاب میشود.
بخش دوم: تلف عین مستاجره توسط موجر
چنانچه عین مستاجره توسط موجر تلف شود، به نظر میرسد بقای رابطة استیجاری با موازین حقوقی سازگاری بیشتری دارد. زیرا همانگونه که گفته شد، در ارتباط با اماکن تجاری یا مسکونی با توجه به وجود عرصه، تلف مصداق ندارد و اجاره باطل یا منفسخ نمیشود. بنابراین، چنانچه موجر اعیانی را احداث کند، مستاجر میتواند از آن استفاده کند و تا زمانی که احداث نکرده مستاجر مستحق اجرت المثل است.
بعض اوقات ممکن است موجر با مجوز مقامات صلاحیتدار نسبت به تخریب ملک اقدام کند. برای مثال ممکن است دادگاه حکم تخلیه ملک تجاری را صادر و موجر پس از قطعیت حکم مبادرت به تخریب ملک کند و سپس دادنامه صادره توسط مرجع بالاتر فسخ شود. در این حالت، اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه شماره 233/7 مورخ 24/3/71[46] معتقد است اعاده وضع به حال اول اولاً مقدور نیست و ثانیاً با مالکیت منافع مدت منقضی شده مواجه است. مستاجر میتواند از باب تسبیب وسیله دادگاه صالح حق کسب و پیشه یا تجارت خود را مطالبه کند.[47]
به نظر میرسد نظریة اداره حقوقی قابل انتقاد باشد، زیرا هرچند به موجب حکم قطعی مالک ظاهراً مجاز به تخریب بوده است، لکن اولاً با حکم بعدی دادگاه مشخص میشود که مالک چنین مجوزی نداشته است. ثانیاً چنانچه اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد (که ظاهراً چنین است)، صرف انقضای مدت موجب قطع رابطه حقوقی بین موجر و مستاجر نمیشود. ثالثاً همانگونه که گفته شد، تخریب اعیانی ملک موجب قطع رابطه حقوقی نمیشود.
بخش سوم: تلف مورد اجاره توسط مستاجر
در صورتی که خرابی در نتیجه فعل مستاجر باشد، همانگونه که قبلاً بیان شد، اجاره باقی است و در نتیجه خدشهای بهحق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر وارد نمیشود. البته موجر میتواند با استناد به بند8 ماده14 قانون روابط موجر و مستاجر تخلیه مورد اجاره را بدون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت درخواست کند.
بخش چهارم: تلف مورد اجاره توسط شخص ثالث
با یک نگاه کلی به نظریات ابراز شده در خصوص تلف عین مستاجره توسط ثالث ملاحظه میشود همانند تلف در اثر عوامل طبیعی دو نظریه بقای عقد اجاره و ابطال آن نسبت به مدت باقیمانده در خصوص آن وجود دارد، گرچه تمایل بیشتر به بقای عقد اجاره است. بر اساس این نظریه، هرگاه شخص ثالث سبب تلف مورد اجاره شود، اجاره به حال خود باقی است و مستاجر میتواند بر طبق قواعد اتلاف و تسبیب به کسی که باعث ضرر او شده رجوع کند و اجرت المثل بگیرد.[48] برای مثال در صورتی که مورد اجاره محل کسب بر اثر حریق یا اصابت موشک از میان برود و مستاجر آن را بازسازی کند، عمل وی تعدی و تفریط نبوده و قرارداد اجاره کماکان جاری است.[49] همچنین، مغازهای که دارای حق کسب بوده با شروع جنگ تحمیلی به طور کلی از بین رفته و با خاتمه جنگ، مالک آن را تجدید بنا کرده است. حال سوال این است که آیا عقد اجاره با اتلاف از ناحیه دشمن منفسخ میشود. اداره حقوقی قوه قضاییه معتقد است اجاره مغازه با اتلاف بهوسیله انسان ولو دشمن منفسخ و باطل نمیشود زیرا مراد از تلف مذکور در مادتین 483 و 496 قانون مدنی، تلف شدن عین مستاجره بر اثر حدوث یکی از عوامل طبیعی مانند سیل و زلزله است.[50] لکن اداره فوق در نظریه دیگر هرچند اشارهای به وضعیت عقد نکرده، لکن ظاهراً معتقد به انفساخ عقد است زیرا انهدام مورد اجاره در اثر انفجار گاز را موجب منتفی شدن اجاره میداند.[51]
درصورتیکه ملک تجاری توسط موجر یا مستاجر یا شخص ثالث تخریب شود نیز به نظر عقد اجاره پابرجا است. برای مثال در یک پرونده، بانک صادرات جهت بازسازی یکی از شعبات خود در اثر گودبرداری موجب تخریب کامل ملک تجاری مجاور آن میشود. مستاجر مغازه خسارت وارده به ملک و حق کسب یا پیشه خود را از بانک مطالبه میکند. شعبه 5 دادگاه عمومی کاشان به موجب دادنامه شماره 1023 مورخ 5/12/80 اولاً در مورد خسارات وارده بر عین مستاجره چون خواهان مالک عین نیست و مالک باید تقاضا کند قرار رد دعوا صادر میکند. ثانیاً در مورد حق کسب و پیشه و تجارت معتقد است چنانچه اعیانی ملکی که دارای حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت است به عللی از بین رود حقوق فوق از بین نمیرود، زیرا در غیر این صورت مالک ملک بلاجهت دارای حق مذکور شده است، بدون اینکه وجهی در این مورد به مستاجر پرداخت کرده باشد. لذا حکم به بیحقی خواهان صادر کرده است. شعبه اول دادگاه تجدیدنظر استان اصفهان ضمن نقض رای بدوی و محکومیت بانک به پرداخت خسارت ناشی از بین رفتن حق کسب و پیشه معتقد است فعل بانک (کندن گودال برای تاسیس بنا در مجاورت مغازههای تخریب شده بدون رعایت ضوابط ایمنی) سبب از بین رفتن مغازة مستاجر شده است.
در آرای صادره دادگاهها به وضعیت عقد اشارهای نداشتهاند، لکن از کلام آنان میتوان وضعیت عقد را برداشت کرد. دادگاه بدوی معتقد به بقای اجاره و بقای حق کسب یا پیشه یا تجارت است و لذا معتقد است نسبت به آن تلفی صورت نگرفته است تا بانک محکوم به آن شود، لکن دادگاه تجدیدنظر عقد را خاتمه یافته تلقی[52] و در واقع عقیده به انفساخ عقد داشته و از باب تسبیب صاحب مغازه را مستحق دریافت حق کسب یا پیشه یا تجارت دانسته است. به نظر رای دادگاه بدوی با موازین حقوقی سازگارتر است، زیرا صرف از بین رفتن اعیان موجب انفساخ عقد نمیشود و در مانحن فیه چنانچه اجاره را منفسخ فرض کنیم و شخص ثالث را محکوم به پرداخت حق کسب یا پیشه کنیم، موجر با بازسازی ملک میتواند از آن استفاده کند بدون اینکه حق کسب یا پیشه یا تجارت پرداخته باشد.
بهنظر میرسد در این حالت چه معتقد به بقای عقد و یا انفساخ آن باشیم، تلف اعیانی خللی به حق کسب یا پیشة مستاجر نمیرساند، زیرا در صورت بقای عقد، مستاجر کماکان دارای حق کسب یا پیشه است و چنانچه عقد را منفسخ بدانیم، مستاجر میتواند حق کسب یا پیشه را مطالبه کند.
فصل سوم: اثر تلف بر سرقفلی
در قانون 1376 قانونگذار مقررات مربوط به حق کسب یا پیشه یا تجارت را حذف و به جای آن سرقفلی را به رسمیت شناخت. در اجارههای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر، 1356 نیز بعضاً مستاجر وجهی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده است. نقطه مشترک در اجارههای مشمول هر یک از دو قانون آن است که سرقفلی مبتنی بر قرارداد است. حال بحث این است که تلف عین مستاجره چه تاثیری بر سرقفلی دارد؟ از آنجا که بر خلاف قانون 1376، در قانون 1356 ذکری از سرقفلی نشده است[53]، به طور جداگانه به اثر تلف بر سرقفلی در هر یک از حالات فوق میپردازیم.
بخش اول: اثر تلف بر سرقفلی در اجارههای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356
هرچند حق کسب یا پیشه و سرقفلی در معنای عام بعضاً در یک معنا مورد استعمال قرار میگیرد اما در معنای خاص با یکدیگر متفاوت هستند، زیرا از حیث منشأ با یکدیگر متفاوتاند. منشأ سرقفلی قرارداد است، ولی حق کسب یا پیشه یا تجارت مبتنی بر قانون است. قانونگذار در اجارههای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 صرف نظر از اینکه مستاجر سرقفلی بپردازد، حق کسب یا پیشه را پیشبینی کرده است. با انعقاد عقد اجاره مستاجر به موجب قانون، حق تقدم در اجاره برای وی ایجاد و فعالیت کسبی وی نیز در میزان حق مذکور موثر است.[54]
در اجارههای مشمول قانون 1356 تصریحی به سرقفلی نشده است، لکن در عمل موجرین در ابتدای عقد اجاره وجهی تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت میکردند. معمولاً طرفین راجع به احکام و آثار آن و حتی راجع به اینکه پرداخت مبلغ فوق در ازای عوض است یا خیر ساکت هستند. بدین لحاظ، نظریات مختلفی در این خصوص ابراز شده است. اهمیت تبیین ماهیت آن زمانی آشکار میشود که مستاجر بر اساس ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر، مصوب 1356 حق کسب یا پیشه خود را مثلاً با تغییر شغل از دست میدهد و مطالبة سرقفلی میکند یا درصورت تلف، مستاجر حق کسب یا پیشه و سرقفلی را تواماً مطالبة میکند. در این حالت این سوال پیش میآید که آیا صرف نظر از حق کسب یا پیشه آیا حقی برای مستاجر تحت عنوان سرقفلی باقی است؟ پاسخ به این سوال بستگی به تحلیل ما از ماهیت سرقفلی دارد.
بعضی معتقداند مستاجر حقی بر مطالبه سرقفلی ندارد.[55] در مقابل، بعضی معتقد به تفکیک بین سرقفلی و حق کسب یا پیشه هستند و بر این باورند که حق مستاجر بر سرقفلی، جدای از حق کسب یا پیشه باقی است. قضات دادگاهها نیز در این خصوص اختلاف نظر دارند. برای مثال، شعبه ششم دادگاه حقوقی 2 سنندج به موجب دادنامه شماره 1143 مورخ 30/9/70 در مورد تغییر شغل به لحاظ اینکه مستاجر مغازه را از خواربارفروشی یا عطاری به خیاطی تبدیل کرده و شغل جدید هیچگونه مشابهتی با مشاغل قبل نداشته است، تخلف وی از مفاد قرارداد را ثابت تشخیص و مستنداً به بند 7 ماده 14 روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و با رعایت ماده 27 همان قانون حکم به تخلیه علیه خوانده صادر و اعلام میکند. شعبة سوم دادگاه حقوقی یک کردستان در مقام تجدیدنظرخواهی به موجب دادنامه شماره 239 مورخ 26/4/73 رای صادره از شعبه ششم را با قید اینکه تخلیه منوط به پرداخت سرقفلی از جانب موجر است، تایید میکند. خلاصه استدلال دادگاه در توجیه اینکه موجر موظف به پرداخت سرقفلی است بهشرح زیر است:
ـ سرقفلی حق تقدم در اجاره اماکن تجاری بعد از تمام شدن مدت اجاره است و بر اثر پرداخت مبلغی به موجر در ابتدای عقد اجاره به وجود میآید و انجام فعالیت کسبی و تجاری هیچ نقشی در آن ندارد. در حالیکه حق کسب و پیشه یا تجارت صرفاً در نتیجه فعالیت کسبی و تجاری ایجاد میشود.
ـ عدم ذکر حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر به معنی نفی آن نیست.
ـ اینکه مالی یا حقی به صورت معتبر از دارایی شخصی منفک و در دارایی دیگری داخل شود محتاج ناقل قانونی است.
پرونده به شعبه 9 دیوانعالی کشور ارجاع و شعبه یاد شده به موجب رای مورخ 30/2/74 رای دادگاه یاد شده را نقض و رسیدگی مجدد را به شعبه دیگر از شعب دادگاههای تجدیدنظر محول میکند. شعبه مذکور تفکیک را نمیپذیرد. استدلال شعبه یاد شده آن است که هرچند تفکیک و تجزیه سر قفلی از حق کسب و پیشه یا تجارت در مواردی متصور است و تلازم کلی ندارد، لکن آنچه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 تصریح شده است و عرف نیز آن را پذیرفته است، حق کسب و پیشه یا تجارت است. حق سرقفلی که موجر هنگام اجاره از مستاجر دریافت میکند با استقرار و استمرار مستاجر در محل استیجاری، همان حق کسب و پیشه یا تجارت است و عنوان واحد دارد و تفکیک سرقفلی از حق کسب و پیشه قانوناً صحیح به نظر نمیرسد و به مستاجر متخلف، حق سرقفلی و کسب و پیشه تعلق نمیگیرد.[56]
در این ارتباط دو تحلیل میتوان ارائه داد. اول اینکه مبلغ پرداختی از جانب مستاجر قسمتی از اجرتالمسمی است.[57] بدینمعنی که مستاجر قسمتی از آن را ماهیانه به موجر پرداخت و قسمت دیگر را نقداً به موجر میدهد. یا ممکن است گفته شود مبلغ فوق به عنوان شرط ضمن عقد در قرارداد قید شده به این معنی که موجر علاوه بر اجرتالمسمی در قرارداد شرط کرده مستاجر بلاعوض وجهی را به وی پرداخت کند. بنابراین، طبق قرارداد، موجر قرار نبوده در مقابل وجه دریافتی ما به ازائی پرداخت کند. در نتیجه، در صورت تلف اماکن تجاری مستاجر مستحق وجهی نیست. دوم اینکه وجه پرداختی از جانب مستاجر تحت عنوان قرض باشد[58] یا تضمینی برای خساراتی که احتمالاً به ملک از جانب مستاجر وارد میشود. بنابراین، چنانچه اجاره به هر ترتیب به پایان رسید، وجه فوق باید به مستاجر مسترد شود. احتمال دیگر آن است که وجه فوق در قبال امتیازاتی است که ملک در لحظه انعقاد عقد دارد، از قبیل کاربری تجاری، موقعیت مناسب ملک تعداد مشتریان و غیره. به عبارت دیگر، مستاجر با پرداخت وجه تحت عنوان سرقفلی در واقع صاحب امتیازاتی میشود که ملک در لحظه انعقاد اجاره داشته است و حق کسب یا پیشه که ناظر به حق تقدم در اجاره و فعالیت مستاجر پس از عقد است ارتباطی به آن ندارد. در این حالت نیز دلیلی بر انتفای حقی که مستاجر نسبت به امتیازاتی که در لحظه عقد صاحب آن شده است، ندارد. اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه شماره 23/7 مورخ 17/1/91 معتقد است مبلغی که مستاجر به عنوان سرقفلی به موجر پرداخته در ارزیابی حق کسب در نظر گرفته میشود.[59] همچنین، اداره فوق در نظریه شماره 845/95/7 مورخ 12/4/95 بر همین اعتقاد تاکید کرده است.[60]
نظریات فوق حاکی از آن است که حق مستاجر بر سرقفلی قابل تفکیک از حق کسب یا پیشه یا تجارت بوده و باقی است. همانگونه که قبلاً گفته شد، درصورتیکه مکان تجاری تلف شود، دو نظریة بقای اجاره و انحلال آن مطرح میشود. چنانچه اجاره به قوت خود باقی باشد، بحث مطالبه سرقفلی منتفی است و روابط طرفین کما فی السابق تا انقضای مدت باقی میماند. اما درصورتیکه قائل به انحلال عقد اجاره باشیم، مطالبه سرقفلی تابع قرارداد بین طرفین است.[61] چنانچه قرارداد در خصوص ماهیت و آثار و احکام آن شفاف و روشن باشد، بر همان اساس عمل میشود[62] و الا به نظر میرسد با توجه به عرف جاری کارشناس در محاسبه حق کسب یا پیشه یا تجارت پرداخت سرقفلی را لحاظ خواهد کرد.
بخش دوم: اثر تلف بر سرقفلی در اجارههای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376
در قانون روابط موجر و مستاجر، 1376 قانونگذار صراحتاً از سرقفلی نام برده و احکامی راجع به آن بیان کرده است، لکن عبارات بهنحوی نگاشته شده که نمیتوان مفهوم واحدی از سرقفلی به دست آورد. ماده 6 قانون فوق بیان میدارد مالک میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند همچنین، ماده 9 قانون فوق بیان میدارد، "مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد."[63] از عبارات فوق چنین برداشت میشود که سرقفلی مبلغی وجه است. به همین جهت، یک تحلیل میتواند این باشد که سرقفلی از حیث ماهیت قرض است، لکن بعید است چنین نظری صحیح باشد. با نگرش به تبصره 2 ماده 6 آن قانون میتوان گفت منظور قانونگذار از سرقفلی وجه نقد نیست، زیرا تبصرة 2 مذکور سرقفلی را امری میداند که موجر به مستاجر منتقل میکند و امر فوق نمیتواند وجه نقد باشد.[64] بنابراین، میتوان گفت سرقفلی در عرف در دو معنی استعمال میشود. در معنای اول منظور از سرقفلی همان وجهی است که مستاجر به موجر میپردازد. در معنای دوم منظور از سرقفلی قراردادی است که به موجب آن مستاجر در مقابل پرداخت وجه، حقوق و امتیازاتی که ملک در لحظه انعقاد عقد دارد، را به دست میآورد یا چنانچه قرارداد بر اساس مواد 7 و 8 قانون مذکور منعقد شده باشد، دارای حق تقدم در اجاره میشود.
تفاوتی که اجارههای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 با اجارههای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 دارد آن است که قرارداد اجاره با انقضای مدت برطرف میشود، مگر اینکه برابر مواد 7 و 8 قانون مذکور، به موجب شرط حق تقدم در اجاره شرط شده باشد.
همانطورکه در تحلیل وضعیت عقد اجاره در صورت تلف بیان کردیم، دو نظریة انحلال و بقای عقد اجاره اماکن تجاری وجود دارد. در صورتی که قائل به بقای عقد اجاره باشیم، با توجه به اطلاق تبصره ماده 6 قانون مذکور مستاجر هنگام تخلیه، حق مطالبه سرقفلى به قیمت عادله روز را دارد. در این جهت تفاوتی نمیکند قوه قاهره یا عوامل طبیعی موجب تلف شده باشد یا عوامل انسانی. حتی اتلاف عین مستاجره توسط مستاجز نیز بر خلاف اجارههای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر، مصوب 1356، موجب زائل شدن سرقفلی نمیشود.
در صورتی که معتقد به انحلال عقد اجاره باشیم، دلیلی بر زوال حق مستاجر بر سرقفلی وجود ندارد.
اداره کل حقوقی قوه قضاییه به شماره 1630/7 مورخ 8/8/91 چنین بیان میدارد:
"مقصود و موضوع عقد اجاره فیمابین همانا استفاده از محل به عنوان تجارت و کسب و پیشه بوده است. نظر به اثرات حاصل از انفجار عملاً امکان استفاده از محل برای کسب و تجارت منتفی شده و به تبع انتفای مقصود و موضوع عقد اجاره، عملاً اجاره هم منتفی شده است و در نتیجه امکان تصرف مجدد مستأجر در ملک (جز از باب تراضی مجدد) وجود ندارد. النهایه چنانچه انفجار مذکور ناشی از عمد و تقصیریا قصور خود مستأجر نبوده باشد مستأجر میتواند از باب ضرورت جبران خسارت، حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی خود را از مقصر حادثه مطالبه کند ضمن آنکه در حالت تعمد موجر در تخریب حکم قضیه فرق میکند."
نظریهفوق حاکی از انحلالعقد اجاره است، لکنمستاجر از حقسرقفلی محروم نمیشود. بهنظر همانگونه که قبلاً بیان شد، بقای اجاره با موازین حقوقی سازگارتر است و حق مستاجر بر سرقفلی پابرجا است.
فصل چهارم: امکان الزام به ساخت و بازسازی
با تلف مکان تجاری این بحث مطرح میشود که آیا موجر ملزم به ساخت و بازسازی آن است. همچنین، اگر مکان فوق توسط مستاجر یا شخص ثالث اتلاف شود آیا آنان الزامی به ساخت دارند یا خیر. در این قسمت، مطالب را در دو بخش به شرح زیر مطرح میکنیم.
بخش اول: الزام موجر به ساخت و بازسازی
الزم موجر به ساخت و بازسازی در دو حالت قابل تصور است، یکی اینکه موجر خود مبادرت به تخریب و تلف مکان تجاری کند یا بر اثر قوه قاهره یا عوامل طبیعی مکان تجاری تلف شود.
چنانچه موجر مورد اجاره را تلف کند، اجاره به حال خود باقی است بنابراین، تخریب مورد اجاره از طرف موجر موجب قطع رابطة استیجاری نمیشود و مستاجر میتواند به جهت حق استفاده از مکان تجاری، الزام موجر را به احداث مجدد اعیانی درخواست کند.
درصورتیکه مکان تجاری به واسطة قوه قاهره یا عوامل طبیعی تلف شود، سوالات متعددی به شرح زیر مطرح میشود:
1ـ آیا مستاجر میتواند موجر را الزام به ساخت کند؟
2ـ درصورتیکه قائل به چنین حقی نباشیم، و مستاجر خود مبادرت به ساخت کند، آیا تعدی یا تفریط محسوب میشود؟
3ـ آیا دادگاه میتواند به مستاجر اجازه ساخت بدهد؟
در مورد سوال اول باید گفت دو نظریه توسط فقها ابراز شده است. در نظریة اول، امکان الزام موجر وجود دارد. بر اساس این نظریه در صورت تلف اعیان، مستاجر میتواند عقد را فسخ یا الزام موجر را به تعمیر یا احداث بنا بخواهد، زیرا مستاجر حق استفاده از عین مستاجره را دارد و لذا میتواند برای رسیدن به حق خود مالک را الزام به تعمیر یا احداث بنا کند.[65] در این حالت تفاوتی نمیکند مسکن کلاً قابل استفاده نباشد و یا امکان اعاده به حالت اول آن بدون فوت وقت معتد به باشد.[66]
در نظریه دوم اعتقاد بر این است که مستاجر نمیتواند الزام موجر را به اصلاح یا تعمیر بخواهد، زیرا تکلیف موجر تسلیم عین مستاجره است و وظیفهای در تعمیر یا احداث بنا ندارد و تعمیر یا احداث بنا از متعلقات عقد نیست،[67] لکن در صورتیکه موجر نسبت به تعمیر ملک اقدام کند، درخصوص اینکه حق فسخ مستاجر برقرار است یا نه اختلاف نظر وجود دارد. بعضی معتقد به زوال حق فسخ مستاجر هستند[68] و بعضی معتقد به عدم سقوط حق وی هستند.[69]
بهنظر میرسد تکلیف موجر با تسلیم عین مستاجره پایان نمیپذیرد، بلکه با توجه به نظریة بعضی از فقها مبنی بر امکان الزام موجر و استفاده از ملاک ماده 486 قانون مدنی و ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، میتوان چنین برداشت کرد که موجر در برابر اخذ اجاره بها متعهد شده که قابلیت انتفاع از عین مستاجره را برای مستاجر تامین کند. لازمة ایفای این تعهد بازسازی ملک برای استفادة مستاجر است. البته در اجارههای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 در صورتی میتوان الزام موجر را به ساخت و بازسازی مطالبه کرد که فرصت کافی برای این کار وجود داشته باشد، لکن در اجارههای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر، سال 1356 چون انقضای مدت موجب قطع رابطة استیجاری نمیشود، میتوان گفت حتی پس از انقضای مدت اجاره نیز مستاجر میتواند الزام موجر را به ساخت درخواست کند.
در مورد سوال دوم، باید گفت تعدی یا تفریط زمانی است که مستاجر مبادرت به تخریب ملک کرده یا در نگهداری ملک مواظبت کافی نکند. ساخت ملک تخریب شده تعدی یا تفریط محسوب نمیشود و در نتیجه حق کسب یا پیشه وی برقرار است. در واقع مستاجر برای حفظ حقوق خود مبادرت به بازسازی کرده است و موجر نمیتواند به لحاظ تعدی و تفریط تخلیه ید وی را درخواست کند.[70]
در مورد سوال سوم، چنانچه موجر در مدت متعارف نسبت به ساخت ملک اقدام نکند، دادگاه در اجرای حقوق مستاجر میتواند چنین اجازهای را به او بدهد.[71]
بخش دوم: الزام مستاجر یا شخص ثالث به ساخت و بازسازی
هرگاه شخص ثالث سبب تلف مورد اجاره شود، اجاره به حال خود باقی است و مستاجر میتواند بر طبق قواعد اتلاف و تسبیب به کسی که باعث ضرر او شده رجوع کند و اجرت المثل زمانی که نتوانسته از عین مستاجره استفاده کند را بگیرد.[72] لکن این سوال مطرح است که آیا مستاجر میتواند بر طبق قواعد اتلاف و تسبیب به شخص ثالث رجوع کرده و الزام او را به ساخت و بازسازی درخواست کند. به نظر مستاجر حق رجوع به ثالث را ندارد، زیرا اعیان در مالکیت موجر است و در نتیجه صرفاً مالک میتواند الزام ثالث را به ساخت بخواهد، لکن مستاجر میتواند الزام موجر را به ساخت و بازسازی درخواست و موجر نیز میتواند شخص ثالث را به دادرسی جلب و الزام او را به ساخت درخواست کند.
در صورتی که خرابی در نتیجه فعل مستاجر باشد، اجاره باقی است و موجر بر اساس ماده 329 قانون مدنی میتواند الزام مستاجر را به بازسازی ملک بخواهد و مستاجر میتواند پس از بازسازی ملک تا موقعی که اجاره منقضی نشده یا به قوت خود باقی است، از مکان استفاده کند. البته موجر میتواند حسب مورد به استناد بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر، مصوب 1356و ماده 487 قانون مدنی تخلیه عین مستاجره را بدون پرداخت حق کسب یا پیشه درخواست کند.
نتیجهگیری:
اماکن تجاری در قوانین راجع به موجر و مستاجر دارای ویژگی خاصی است. به همین جهت، قانونگذار علاوه بر قانون مدنی، قوانین خاصی راجع به آن وضع کرده است. یکی از مباحثی که کمتر مورد عنایت قرار گرفته تلف عین مستاجره در مدتی است که قرارداد اجاره پابرجاست. تلف اماکن فوق ممکن است در نتیجة قوه قاهره یا عوامل طبیعی باشد و یا در نتیجه فعل انسانی. هرچند مواد 483 و 496 قانون مدنی به طور کلی به وضعیت عقد در تلف عین مستاجره پرداخته است و آن منحل میداند، لکن مطالعة ما نشان میدهد یک تفاوت اساسی بین تلف اماکن تجاری و تلف اموال منقول وجود دارد و آن اینکه بر خلاف اموال منقول، در تلف اماکن تجاری معمولاً اعیان تلف میشود و عرصه ملک باقی است. همین امر موجب اختلاف نظر فقها و حقوقدانان در وضعیت عقد شده است. به طور کلی دو نظریه در این ارتباط ابراز شده است، یکی انحلال عقد و دیگری بقای عقد. فقها، حقوقدانان، رویة قضایی و دکترین بیشتر متمایل به بقای عقد هستند اعم از اینکه تلف در نتیجه قوه قاهره باشد یا عوامل انسانی موجب تلف شده باشد.
اثر پابرچا بودن عقد آن است که خدشهای به حقوق مستاجر در ارتباط با حق کسب یا پیشه یا تجارت یا سرقفلی وارد نمیشود و مستاجر کماکان صاحب حقوق فوق است، لکن نکته قابل توجه در این مورد آن است که آیا مستاجر میتواند موجر را الزام به ساخت و بازسازی ملک کند؟ در صورتی که تلف در نتیجه فعل مستاجر یا شخص ثالث باشد، تردیدی در الزام آنان به ساخت و بازسازی وجود ندارد. در مواردی که مکان تجاری در نتیجة قوه قاهره یا عوامل طبیعی تلف میشود، در خصوص الزام موجر به ساخت و بازسازی دو نظریه توسط فقها ابراز شده است، امکان الزام موجر به ساخت و عدم امکان آن که بستگی به حدود تکالیف موجر دارد. به این معنی که بعض از فقها معتقدند تکلیف مستاجر صرفاً ناظر به تسلیم عین مستاجره است و در صورت تلف عین مستاجره تکلیفی به بازسازی وجود ندارد. اما فقهای دیگر معتقدند موجر علاوه بر تکلیف فوق موظف است در طول مدت اجاره عین مستاجره را جهت بهرهبرداری مستاجر از حقوق خود آماده نگه دارد. به نظر میرسد نظریه اخیر با موازین حقوقی سازگاری بیشتری دارد.
[1]. ماده 12. در موارد زیر مستأجر میتواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند....
هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرضخرابی و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشتوسلامت مضر بوده و باید خراب شود.
[2]. ماده 6. در موارد زیر مستأجر میتواند اجاره را فسخ کند: ...
هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزء در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع شود و قابل تعمیر نباشد.
[3]. نقل از: عاملی، سیدمحمدجواد، مفتاح الکرامه، ج7، داراحیاء التراث العربی، بیتا، ص91
[4]. نقل از: شیخ طوسی، المبسوط فی فقه الامامیه، ج 3، المکتبه المرتضویه لاحیاء الاثار الجعفریه، بیتا، ص 257.
[5]. نظریه قضات دادگاههای حقوقی 2 سابق آن است که: "حریق تنها اعیان مورد اجاره را تلف میکند و در هر حال عرصه مورد اجاره که جزئی از عین مستاجره میباشد باقی است و مستاجر میتواند با ادامه تصرفات در عرصه مانند مورد زمینهای اجارهای از مورد اجاره و یا از فضای آن استیفاء منفعت کند و شخصاً یا توسط غیر و یا بوسیله مالک نسبت به بازسازی آن اقدام کند. " رک: نوبخت، یوسف، اندیشههای قضایی، چاپ2، موسسه کیهان، 1368، ص 222.
[6]. نظریه شماره 1741/97/7 مورخ 26/6/97 چنین بیان میدارد: "صرفنظر از آنکه تخریب اعیانی به معنای تلف کلی عین مستاجره نمیباشد زیرا در اموال غیرمنقول، عینمستاجره اعم از عرصه و اعیان است و دربرخی مواردحتی بدونبازسازی میتوان از عرصهاستفاده کرد..."
[7]. عاملی، سید محمد جواد، پیشین، ص 257.
[8]. کاتوزیان در این ارتباط معتقد است: "گاه اجاره به دلایلی باطل میشود برای مثال، اتومبیلی که به اجاره داده شده آتش میگیرد، یا خانهای که به مدت یک سال به اجاره واگذار شده در اثر زلزله خراب میشود. در چنین مواردی اثر بطلان تنها نسبت به آینده است و در گذشته تاثیر نمیکند. از مفاد ماده 483 و ملاک ماده 488 بر میآید که بطلان اجاره به موردی اختصاص دارد که تلف عین در اثر حوادث قهری و طبیعی انجام شود (مانند زلزله و سیل و آتش سوزی)" رک: کاتوزیان، ناصر، دوره مقدماتی حقوق مدنی درسهایی از عقود معین، ج 1، چاپ13، گنج دانش، 1388، ص172.
[9]. اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه شماره 6564/7 مورخ 25/9/72 معتقد است مراد از تلف مذکور در مادتین 483 و 496 قانون مدنی تلف شدن عین مستاجره بر اثر حدوث یکی از عوامل طبیعی مانند سیل و زلزله است و شامل اتلاف بهوسیله انسان ولو دشمن نمیشود. رک: معاونت حقوقی و توسعه قضایی قوه قضاییه، اداره کل امور حقوقی، مجموعه نظرهای مشورتی اداره کل امور حقوقی قوه قضاییه در مسائل مدنی از سال 1362-1387، چاپ 1، روزنامه رسمی جمهوری اسلامی، 1388، ص474.
[10]. طاهرى، حبیب الله، حقوق مدنى، ج4، دفتر انتشارات اسلامى وابسته به جامعه مدرسین حوزه علمیه قم، قم. ایران، دوم، 1418 ه ق، ص199.
[11]. معاونت حقوقی و توسعه قضایی قوه قضاییه، اداره کل امور حقوقی، مجموعه نظرهای مشورتی اداره کل امور حقوقی قوه قضاییه در مسائل مدنی از سال 1362 ـ 1387، همان، ص 474.
[12]. حسینی، سید محمد رضا، روابط موجر و مستاجر در رویه قضایی، چاپ 2، پیک فرهنگ، 1386، ص77.
[13]. انصاری، مرتضی، المکاسب، ج6، چاپ1، کنگره بزرگداشت شیخ انصاری، 1415، ص 273 و کاتوزیان، ناصر، عقود معین: معاملات معوض و عقود تملیکی، چاپ 6، شرکت انتشار، 1394، ص. 198.
[14]. کاتوزیان، ناصر، دوره مقدماتی حقوق مدنی، عقود معین، ج 1، ص 293.
[15]. خمینی، العروه الوثقی مع تعالیق الامام الخمینی، چاپ 1، موسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینی، تهران، 1380، ص826.
[16]. عاملی، سید محمد جواد، پیشین، ص153.
[17]. صاحب ریاض المسائل در این ارتباط میفرماید: و لو انهدم المسکن او عاب تخیر المستاجر فی الفسخ و ان کان بعد استیفاء شیء من المنفعه و در ادامه بیان میکند "ولو خرج المسکن بالانهدام عن امکان الانتفاع به اصلاً، او امکن اعادته بحیث لا یفوت علیه شیء معتد به، و الاول لاینطبق علی ما ذکروه من ان تلف العین یبطل الاجره و للثانی وجه من حیث ثبت الخیار بلانهدام فسیتصحب، و به افتی لشهید الثانی و المفلح ااصیمری، خلافاً لبعض المتاخرین فلم یثبت له الخیار و حکم بلزوم العقد." ر.ک: طباطبایی، سیدعلی، ریاض المسائل فی بیان لاحکام بالدلیل، چاپ 1، ج6، دارالهدی، 1412 ه. ق، بیروت، ص32.
[18]. حائری شاه باغ، سید علی، شرح حقوق مدنی، ج1، چاپ1، گنج دانش، تهران، 1376، ص 438.
[19]. کاتوزیان، ناصر، عقود معین، ج1، چاپ 10، شرکت سهامی انتشار، 1387، ص435.
[20]. همان.
[21]. نجفی، محمدحسن، جواهر الکلام، ج 27، چاپ 7، دار احیاء التراث العربی، بیتا، ص311.
[22]. همان، ص 310.
[23]. اصفهانی، ابوالحسن، وسیله النجاه مع تعالیق الامام الخمینی، چاپ 1، موسسه تنظیم و نشر اثار امام خمینی (س)، 1380، ص 403 و اصفهانی، ابوالحسن، وسیله النجاه مع تعالیق الگلپایگانی، چاپ 1، مطبعه مهر استور، 1393 ه. ق، ص100.
[24]. جعفری لنگرودی، محمدجعفر، مبسوط در ترمینولوژی، ج 1، گنج دانش، تهران، 1378، ص113.
[25]. نظریه اداره کل حقوقی قوه قضاییه به شماره 1630/7 مورخ 8/8/91 چنین بیان میدارد:
"مقصود و موضوع عقد اجاره فیمابین همانا استفاده از محل به عنوان تجارت و کسب و پیشه بوده است. نظر به اثرات حاصل از انفجار عملاً امکان استفاده از محل برای کسب و تجارت منتفی و به تبع انتفای مقصود و موضوع عقد اجاره، عملاً اجاره هم منتفی شده است و در نتیجه امکان تصرف مجدد مستأجر در ملک (جز از باب تراضی مجدد) وجود ندارد..... "
[26]. Planet Kids Ltd v Auckland Council [2012] NZCA
[27]. Frustration
[28]. McLauchlan, David, FRUSTRATION IN THE COURT OF APPEAL, Victoria University of Wellington Law Review, No 44, New Zealand, 2013, p. 601
[29]. Article 1722. Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit.
[30]. قبولی درافشان، سیدمحمدمهدی، نظریه عمومی بطلان در قراردادها (مطالعه تطبیقی در نظام حقوقی ایران و فرانسه، چاپ 1، جنگل، 1391، ص38.
[31]. جمعی از پژوهشگران زیر نظر آیت الله شاهرودی، موسوعه الفقه الاسلامی طبقاً لمذهب اهل البیت علیهم السلام، ج4، موسسه دائرهالمعارف فقه اسلامی بر مذهب اهلبیت علیهمالسلام، قم، 1423 ه ق، ص398 و ابی فاضل، حسن بن ابی طالب یوسفی، کشفالرموز فیشرح مختصرالنافع، ج2، دفتر انتشاراتاسلامی وابسته به جامعه مدرسین حوزه علمیه قم، قم، 1417 ه.ق، ص33 و مقداد بن عبدالله السیوری، التنقیح الرائع لمختصر الشرائع، ج2، آیهالله مرعشی نجفی، قم، 1404، ص272.
[32]. حائری، سیدعلی بن محمد طباطبایی، ریاض المسائل، ج 10، موسسه آل البیت علیهم السلام، قم، 1419 ه ق، ص34.
[33]. عاملی محمدبن جمال، شهید اول، ج4، الروضه البهیه شرح اللمعه الدمشقیه، دارالعالم اسلامی، بیتا، ص353.
[34]. محقق داماد، سوال و جواب استفتائات حاج سیدمحمدکاظم یزدی، چاپ1، مرکز نشر علوم اسلامی، تهران، بهار 1376، ص 316.
[35]. قضات دادگاههای حقوقی 2 سابق در این مورد معتقدند "عمل مستاجر در ساختن بنای جدید که به منظور حفظ حقوق خویش صورت گرفته بعد از اینکه مورد اجاره اولیه بر اثر حوادث قهری از میان رفته است و چیزی باقی نمانده، تعدی و تفریط تلقی نمیشود و دعوی مالک به خواسته تخلیه به علت تعدی و تفریط ثابت نبوده و محکوم به بطلان است. " رک: نوبخت، یوسف، پیشین، ص213.
[36]. نوبخت، یوسف، همان ص213.
[37]. بازگیر، یدالله، استنباطهای قضایی دیوانعالی کشور در امور مدنی، خلع ید غاصبانه، در اعتراض به آرای کمیسیون ماده 12 زمین شهری، در قانون توزیع عادلانه آب، مطالبه اجرت المثل، فردوسی، 1380، ص 206.
[38]. GP 96 Ltd v FM Custodians Ltd, 2011
[39]. Johnson, Jeremy & Williams, Wynn, Earthquakes, mortgagees and lessees, Christchurch with some problems from commercial leases, New Zealand Law Journal, October 2011, p. 300 and Simon Butt & Hitoshi Nasu, Asia-Pacific Disaster Management: Comparative and Socio-legal Perspectives, Springer – Verlag Berlin Heidelberg, Australia, 2014, p. 228
[40]. ماده 569 ـ أما إذا کان هلاک العین جزئیا، أو إذا أصبحت العین فی حال ولا تصلح معها للانتفاع الذی أو جرت من أجله، أو نقص هذا الانتفاع نقصاً کبیراً ولم یکن للمستأجر ید فی شیء من ذلک، فیجوز له، إذا لم یقم المؤجر فی میعاد مناسب بإعادة العین إلى الحالة التی کانت علیها أن یطلب تبعا للظروف أما إنقاص الأجرة أو فسخ الإیجار ذاته دون إخلال بما له من حق فی أن یقوم بنفسه بتنفیذ التزام المؤجر وفقا لأحکام المادة السابقة.
[41]. کاتوزیان، ناصر، عقود معین، پیشین، ص435.
[42]. جمعی از پژوهشگران زیر نظر آیت الله شاهرودی، پیشین، ص 398 و ابی فاضل، حسن بن ابی طالب یوسفی، پیشین، ص33 و مقداد بن عبدالله السیوری، پیشین، ص272.
[43]. حائری شاه باغ، پیشین، ص 439 و کاتوزیان، ناصر، دوره مقدماتی حقوق مدنی، پیشین ص173.
[44]. ماده 12. در موارد زیر مستأجر میتواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند. 1. درصورتیکه عین مستأجره با اوصافی که در اجارهنامه قید شده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانون مدنی). 2. اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج کند و رفع عیب مقدور نباشد. 3. در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد. 4. در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه. 5. هر گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر باشد و باید خراب شود.
[45]. "در فرضی که انباری مورد اجاره مشمول قانون موجر و مستاجر سال 56 به علت برف سنگین کلاً تخریب و تلف گردیده و از بین رفته چون مقصود و موضوع عقد اجاره فی ما بین همانا استفاده از محل به عنوان تجارت و کسب و پیشه بوده و عملاً استفاده از محل برای کسب و پیشه منتفی شده است و به تبع انتفای مقصود و موضوع عقد اجاره عملاً اجاره هم منتفی شده است و در نتیجه امکان تصرف مجدد مستاجر در ملک جز از باب تراضی مجدد وجود ندارد. النهایه چنانچه تلف عین مستاجره ناشی از تقصیر یا قصور خود مستاجر نبوده باشد، مستاجر میتواند از باب ضرورت جبران خسارت، حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی خود را از مقصر حادثه مطالبه کند ضمن آنکه در صورت تقصیر موجر حکم قضیه متفاوت است."
[46]. نظریه شماره 233/7 مورخ 24/3/1371 اداره کل حقوقی قوه قضاییه.
سوال: چنانچه مورد اجاره محل باشد و بعد از صدور حکم تخلیه از دادگاه بدوی و اجرای دادنامه و تخریب محل به وسیله مالک قبل از قطعیت و نهایتاً فسخ دادنامه تخلیه توسط مرجع بالاتر، تکلیف مستاجر چیست؟
با در نظرگرفتن کیفیت اجرای حکم و اینکه اعاده وضع به حال اول، اولاً مقدور نیست و ثانیاً با مالکیت منافع مدت منقضی شده مواجه است، مستاجر میتواند از باب تسبیب وسیله دادگاه صالح حق کسب و پیشه یا تجارت خود را مطالبه کند.
.[47] معاونت حقوقی و توسعه قضایی قوه قضاییه، اداره کل امور حقوقی، مجموعه نظرهای مشورتی اداره کل امور حقوقی قوه قضاییه در مسائل مدنی از سال 1362 ـ 1387، چاپ 1، روزنامه رسمی جمهوری اسلامی، 1388، ص472.
[48]. حائری شاه باغ، پیشین، ص 439 و کاتوزیان، ناصر، دوره مقدماتی حقوق مدنی، عقود معین، ج 1، ص173.
[49]. اگر مورد اجاره محل کسب بر اثر حریق یا اصابت موشک از میان برود و مالک حاضر به تجدید بنا نباشد و مستاجر برای حفظ حقوق خود راجع به ادامه ید استیجاری و نسبت به سرقفلی به ساختن آن با ترکیب و وضعیت جدید اقدام کند، تعدی تفریط صادق نمیباشد زیرا تنها نسبت به عین مستاجره سابق تعدی و تفریط صادق است در حالی که در ما نحن فیه مورد اجاره اولیه بر اثر حوادث قهری از میان رفته و چیزی باقی نیست تا نسبت به آن تعدی و تفریط شده باشد و عمل مستاجر در ساختن بنای جدید نیز که به منظور حفظ حقوق خویش صورت گرفته عنوان تعدی و تفریط ندارد. لذا دعوی مالک به خواسته تخلیه بهعلت تعدی و تفریط ثابت نیست و محکوم بهبطلان است. نقل از: حسینی، سیدمحمدرضا، پیشین، ص166.
[50]. نظریه شماره 6564/7 مورخ 25/9/72 نقل از: حسینی، سیدمحمدرضا، پیشین، ص77.
[51]. نظریه شماره 1630/7 مورخ 8/8/91 اداره کل حقوقی چنین بیان میکند:
"در خصوص مورد اجارهای که مشمول قانون 1356می باشد چنانچه در اثر انفجار گاز منهدم شود عملاً امکان استفاده از محل برای کسب و تجارت منتفی گشته و به تبع انتفای مقصود و موضوع عقد اجاره عملاً اجاره هم منتفی شده است و در نتیجه امکان تصرف مجدد مستأجر در ملک (جزاز باب تراضی مجدد) وجود ندارد. النهایه چنانچه انفجار مذکور ناشی از عمد و تقصیریا قصور خود مستأجر نبوده باشد مستأجر میتواند از باب ضرورت جبران خسارت، حق کسب و پیشه و تجارت یا سر قفلی خود را از مقصر حادثه مطالبه کند ضمن آنکه در حالت تعمد موجر در تخریب، حکم قضیه فرق میکند."
[52]. الشریف، محمدمهدی، حق کسب و پیشه و تجارت در فرض تخریب واحد تجاری (تحلیل و نقد رویه قضایی) مجله حقوقی دادگستری، سال 79، شماره92، 1394، ص12.
[53]. اداره حقوقی در نظریه شماره 987/92/7 مورخ 21/2/92 چنین بیان میکند:
"... در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، اصطلاح سرقفلی بهکار نرفته است. بلکه اصطلاح حق کسب یا پیشه یا تجارت بهکار رفته است که عبارت است از حقی که برای مستاجر بر اثر فعالیت کسبی وی در طول رابطه استیجاری در چارچوب قانون یاد شده، ایجاد میشود و مستاجر هنگام تخلیه مورد اجاره، حق مذکور را مطابق قانون از موجر دریافت میکند ولی اصطلاح سرقفلی زمانی به کار میرود که مستاجر در بدو انعقاد قرارداد اجاره، مبلغی را در قبال سرقفلی به موجر پرداخت میکند که تاثیری در ایجاد حق کسب، پیشه یا تجارت ندارد اما در تعیین حق مذکور که توسط کارشناس ارزیابی میشود، موثر بوده و ملاک محاسبه کارشناس قرار میگیرد."
[54]. اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه شماره 23/7/ مورخ 17/1/91چنین بیان میکند: منظور از حق کسب وپیشه که در قانون سال 56 به رسمیت شناخته شده و در قانون سال 1376 ذکر نشده حقی است که برای مستأجر در اثر فعالیت کسبی وی در طول مدت رابطه استیجاریاش در چهارچوب قانون یادشده ایجاد میشود و مستأجر هنگام تخلیه محل اجاره کسب و پیشه مطابق آن قانون از موجر دریافت میکند.
[55]. نظریه شماره 565/7 مورخ 27/3/92 اداره کل حقوقی قوه قضاییه در این مورد چنین بیان میکند: "با صدور حکم قطعی بر تخلیه محل کسب و پیشه مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به لحاظ تعدی و تفریط، حسب مستفاد از مقررات ماده 14 قانون موجر و مستاجر یاد شده مستاجر حقی بر مطالبه سرقفلی یا حق کسب و پیشه ندارد ولو اینکه در ابتدای قرارداد اجاره سرقفلی پرداخت کرده باشد."
[56]. حسینی، سیدمحمدرضا، پیشین، ص106.
[57]. سالم پور، مینا، رابطه تخلیه مستاجر با پرداخت سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، دو فصلنامه دانش و پژوهش حقوقی سال سوم، شماره دوم، پاییز و زمستان 93، ص160.
[58]. همان، ص161.
[59]. در این نظریه آمده است: منظور از حق کسب و پیشه که در قانون سال 56 به رسمیت شناخته شده و در قانون سال 1376 ذکر نشده است حقی است که برای مستأجر در اثر فعالیت کسبی وی در طول مدت رابطه استیجاری اش در چهارچوب قانون یادشده ایجاد میشود و مستأجر هنگام تخلیه محل اجاره کسب و پیشه مطابق آن قانون از موجر دریافت میکند. و پرداخت یاعدم پرداخت سرقفلی تأثیری در ایجاد حق کسب وپیشه ندارد ولی در تعیین حق کسب و پیشه که توسط کارشناس ارزیابی میشود مبلغی که مستأجر به عنوان سرقفلی به موجر پرداخته به اضافه حقوقی که در طول سالیان مدت رابطه استیجاری برای مستأجر بوجود آمده است ملاک محاسبه کارشناس قرار گیرد.
[60]. "... پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی تاثیری در ایجاد حق کسب، پیشه یا تجارت ندارد، ولی در تعیین حق کسب، پیشه یا تجارت که توسط کارشناس انجام میشود مبلغی که مستاجر به عنوان سرقفلی به موجر پرداخته به اضافه حقوقی که در طول سالیان مدت رابطه استیجاری برای مستاجر بوجود آمده است، ملاک محاسبه کارشناس قرار میگیرد..."
[61]. نظریه شماره 3202/97/7 مورخ 13/12/97 اداره کل حقوقی قوه قضاییه: "... اگر مبلغی در فرض سوال در ابتدای رابطه استجاری تحت هر عنوان به موجر پرداخت شده است، حسب قرارداد میبایست هنگام تخلیه مسترد شود، تابع قرارداد فیما بین است که تشخیص آن با مرجع قضایی رسیدگی کننده است."
[62]. نظریه شماره 398/95/7 مورخ 27/2/95 اداره کل حقوقی در این زمینه چنین مقرر میدارد: "دریافت سرقفلی به نرخ روز در قانون موجر و مستاجر سال 1376 پیشبینی شده است. اماکن تجاری استیجاری قبل از تصویب قانون مزبور، مشمول قانون موجر و مستاجر سال 1356 میباشند و در قانون اخیر، سرقفلی و دریافت آن به نرخ روز پیشبینی نشده است بلکه فقط حق کسب و پیشه یا تجارت مقرر شده که در صورت تخلف، این حق تعلق نمیگیرد. ضمناً اگر مبلغی که در فرض سوال در ابتدای رابطه استجاری تحت هر عنوان به موجر پرداخت شده، حسب قرارداد میبایست هنگام تخلیه مسترد شود، تابع قرارداد فیما بین است که تشخیص آن با مرجع قضایی رسیدگی کننده است."
[63][63]. نظریه شماره 835/95/7 مورخ 9/4/95 اداره کل حقوقی در این زمینه چنین بیان میدارد: "اصطلاح سرقفلی ناظر به مبلغی است که موجر در بدو انعقاد قرارداد اجاره از مستاجر دریافت میکند که در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 به رسمیت شناخته شده است."
[64]. نظریه شماره 2499/97/7 مورخ 11/9/97 اداره کل حقوقی قوه قضاییه: "در خصوص اجاره اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، با توجه به ذیل تبصره2 ماده 6 این قانون، هنگام تخلیه، سرقفلی باید به قیمت عادله روز پرداخت شود و در تعیین قیمت عادله روز سرقفلی، همه عواملیکه عرفاً موثر است با عنایت بهوضعیت و موقعیت کنونی ملک باید لحاظ شود بهگونهایکه اگر قرار باشد سرقفلی ملک در وضعکنونی واگذار شود، عرفاً به چهقیمتی واگذار میشود."
[65]. جمعی از پژوهشگران زیر نظر آیت الله شاهرودی، پیشین، ص 398 و ابی فاضل، حسن بن ابی طالب یوسفی، پیشین، ص 33 و التنقیح الرائع لمختصر الشرائع، ج2، پیشین، ص272.
[66]. حائری، سیدعلی بن محمد طباطبایی، ریاض المسائل، ج 10، پیشین، ص 34.
[67]. نقل از: حائری، سیدعلی بن محمد طباطبایی، ریاض المسائل، ج 10، همانجا، و حلی، علامه، ارشاد الاذهان الی احکام الایمان، ج1، جامعه مدرسین، 1410 ه. ق. ص424.
[68]. مامقانی، عبدالله، مناهج المتقین فی فقه ائمه الحق و الیقین، موسسه آل البیت، بیتا، ص 312.
[69]. جمعی از پژوهشگران زیر نظر آیت الله شاهرودی، پیشین، ص 396.
[70]. قضات دادگاههای حقوقی 2 سابق در این مورد معتقدند "عمل مستاجر در ساختن بنای جدید که به منظور حفظ حقوق خویش صورت گرفته بعد از اینکه مورد اجاره اولیه بر اثر حوادث قهری از میان رفته است و چیزی باقی نمانده، تعدی و تفریط تلقی نمیشود و دعوی مالک به خواسته تخلیه به علت تعدی و تفریط ثابت نبوده و محکوم به بطلان است. " رک: نوبخت، یوسف، پیشین، ص213.
[71]. اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه شماره 1741/97/7 مورخ 26/6/97 در این مورد چنین بیان میدارد: "راجع به نحوه استیفاء حق مستاجر در فرض سوال که تخریب مغازه در اثر زلزله بوده است، به نظر میرسد باید با استفاده از قاعده و ملاک مواد 114، 129 و 594 قانون مدنی بین حقوق موجر و مستاجر جمع شود. بنابراین، هرگاه موجر حاضر به بازسازی عین مستاجره نباشد، با توجه به اینکه تخریب توسط وی نبوده است، امکان الزام وی به بازسازی وجود ندارد، اما اگر وی حاضر به بازسازی ملک و نیز اقدام قانونی برای تخلیه ید مستاجر نباشد، مستاجر میتواند به دادگاه مراجعه و با تجویز دادگاه با هزینه و حساب خود عین مستاجره را با رعایت همه ضوابط و مقررات و حقوق متصوره در حدود بناء تخریب شده و حتی المقدور شبیهسازی معماری آن، تجدید بناء کند. در صورت صدور رای از سوی دادگاه، مستاجر میتواند از تسهیلات اعطایی برای تجدید بنا نیز استفاده کند."
[72]. حائری شاه باغ، پیشین، ص 439 و کاتوزیان، ناصر، دوره مقدماتی حقوق مدنی، عقود معین، ج 1، پیشین، ص173.